Normativa MLS en California

EL PRESENTE DOCUMENTO ES UN BORRADOR PARCIAL DE TRADUCCIÓN en marcha.

Se trata de la normativa elaborada por la Asociación de Realtors del Estado de California, CAR, para que sirve de guía a las Asociaciones locales de Realtors de dicho estado en la elaboración de sus propias normativas para las MLSs de su zona.

Introducción

El Modelo de Normativa de MLS está diseñada para ser usada por las Asociaciones que
forman parte de la Asociación de Realtors de California que operan una MLS. Esta
Normativa está diseñada para el cumplimiento de la Normativa de los REALTORS y
del Estado de California. Si una asociación quiere adoptar una normativa diferente para
su MLS, o introduce algún cambio en las normas establecidas aquí, se recomienda que
lo haga revisar por su asesoría jurídica y lo haga aprobar por la NAR antes de ponerlo
en vigor. Adicionalmente, se requiere el envío de las normas para revisión a la NAR
anualmente.

INDICE DE CONTENIDOS

1. AUTORIDAD
2. OBJETO
3. COMITE DE MLS
4. PARTICIPACION Y ACCESO AUTORIZADO
4.1 Participante
4.1.1 Broker Participante
4.1.2 Tasador Participante
4.2 Suscriptor
4.2.1 Subscriptor Inmobiliario
4.2.2 Subscriptor Tasador
4.3 Usuarios Administrativos
4.4 Notificación de Usuarios con Licencia
4.5 La Participacion No Es Transferible
4.6 Definición de Broker Anunciante
4.7 Definición de Broker Cooperante o Vendedor
4.8 Definicion de Tasador
5. CUOTAS Y GASTOS DE MLS
5.1 Cuotas del Servicio Fees y Gastos
5.1.1 Cuota de Admisión y/o gastos de solicitud
5.1.2 Cuota de Participación Acumulada
5.1.3 Cuota por Propiedad
5.1.4 Cuota por Suscripción a Listados
5.1.5 Cuota de Acceso Informático
5.1.6 Certificado de No Uso
5.1.7 Usuarios Administrativos
5.1.8 Otras Cuotas
5.2 Responsabilidad por Cuotas
6. ACUERDOS REGIONALES Y DE RECIPROCIDAD
7. PROCEDIMIENTOS PARA PUBLICACION
7.1 Propiedades Sujetas a las Reglas y Regulaciones de la MLS
7.2 Tipos de Encargo; Responsabilidad de la Clasificación
7.2.1 Alcance del Servicio; Encargos de Servicios Limitados
7.2.2 Alcance del Servicio; Encargo de Sólo Publicación en la MLS
7.2.3 Alcance del Servicio; Obligaciones Legales
7.3 Tipos de Propiedades; Responsibilidad por la Clasificacion
7.4 Cumplimiento de la Ley de California y Legislación Federal
7.5 Publicación obligatoria
7.6 Encargos Exentos de Publicación
7.7 Zona de Aplicación del Servicio
7.8 Cambio en la Información de la Propiedad
7.9 Retirada de la Propiedad antes de la Finalización del Encargo
7.10 Contingencias
7.11 Descripción de las Propiedades Publicadas en la MLS
7.12 Ofrecimiento contractual Unilateral; Subagencia Opcional
7.13 Aceptación de la Oferta Contractual
7.14 Consentimiento a actual como Agente Doble
7.15 Ventas de herencias, bancarias, quiebras y cancelación anticipada de hipotecas
7.15.1 Herencias, fallido bancarios, Quiebras
7.15.2 Ventas por Dación en Pago
7.16 Cambios a la Oferta de Compartir Honorarios a todos los brokers vendedores
7.17 Cuando un broker participante o un suscriptor es el propietario
7.18 Venta de edificios de varias unidades de vivienda
7.19 Expiración, Extensión, y Renovación de Ofertas
7.20 Ofertas de broker o agente que hayan sido suspendido, expulsado, o dimitido
7.20.1 Impago de Cuotas de MLS; Dimisión
7.20.2 Violación de las normas de la MLS
7.21 No Control de las Comisiones u Honorarios que cargan los participantes
7.22 Acuerdos sobre Comisiones Duales o Variables
7.23 Derechos del broker anunciante y presentación de contraofertas
8. DOCUMENTACION; PERMISOS; EXACTITUD DE LA INFORMACIÓN
8.1 Encargo de Venta y Autorización del Propietario
8.2 Documentación por escrito
8.3 Veracidad de la información; responsabilidad por la Veracidad
8.4 Definición de la introducción de datos
8.5 Definición d Comprador, Vendedor, Compra y Venta
9. PROCESOS DE VENTA
9.1 Visita a Propiedades y Negociaciones
9.2 Advertencia de la existencia de otras ofertas
9.3 Dispopnibilidad para mostrar o inspeccionar
9.4 Entrega de ofertas
9.5 Presentación de ofertas
9.6 Derechos del agente del comprador de presentar la oferta
9.7 Cambio del porcentaje de honorarios ofrecidos por el agente del vendedor
9.8 Cuando el comprador es otro agente
10. Información a la MLS de ventas y otros hechos
10.1 Información de Ventas
10.2 Retirada de propiedades por negativa o incapacidad de informar de cambios
10.23 Información sobre cancelación de ventas pendientes
10.34 Rechazo de una venta
11. PROPIEDAD DE LA BASE DE DATOS DE LA MLS Y DERECHOS DE PROPIEDAD
11.1 Definición de Base de Datos de la MLS
11.2 Definición de Base de Datos de las ofertas en la MLS
11.3 Definición de Base de datos de propiedades Comparables de la MLS
11.4 Derechos de introducción de información en la base de datos de la MLS
11.5 Fotos en la MLS
11.6 Propiedad de los derechos
11.7 Arrendamiento de la información de la MLS
12. PROHIBICIONES Y REQUISITOS
12.1 Notificación de acciones del Departamento Inmobiliario del Estado de California DRE o del departamento de Valoraciones inmobiliarias del estado de California OREA
12.2 Violaciones de la Ley
12.3 Supervision de Licencias de Inmobiliarios y Tasadores
12.4 Oferta de propiedades incluidas en la MLS
12.5 Misuse of Remarks
12.6 "For Sale" Signs
12.7 "Sold" Signs and Use of the Term "Sold."
12.8 Advertising of Listing Filed With the MLS
12.9 Limitations on Use of Association or MLS Information in Advertising
12.10 False or Misleading Advertising and Representations;
True Picture Standard of Conduct
12.11 Use of MLS Information
12.12 Confidentiality of MLS Information
12.12.1 Clerical Users
12.13 Access to Comparable and Statistical Information
12.14 Display
12.14.1 Clerical Users
12.15 Reproduction
12.15.1 Copies to Prospective Purchasers
12.15.2 Information Reproduced
12.15.3 Copies for Appraisals
12.15.4 Downloading into Computers
12.15.5 Sold Information
12.16 Use of Active Listing Information on Internet
12.16.1 Registry of Authorized Participants and Subscribers
12.16.2 Right to Charge for Download
12.17 Applicability of Rules to MLS or Association
12.18 Listing Broker's Right to Opt Out of Internet Advertising of MLS Information
12.19 Website Name and Status Disclosure
12.20 Use of the Terms MLS and Multiple Listing Service
13. LOCKBOXES
13.1 Eligibility for Lockboxes
13.2 Key Use and Service
13.3 Temporary Keys
13.4 Accountability
13.5 Deemed Unaccountable
13.6 Written Authority
13.7 Listing Broker's Permission
13.8 Unaccountable Keys
13.9 Deposits
13.10 Rules Violations
13.11 Right to Limit Access
14. VIOLATIONS OF RULES AND REGULATIONS
14.1 Grounds for Disciplinary Action and Sanctions
14.2 Sanctions
14.3 Citations
15. PROCEDURES FOR MLS RULES HEARINGS
16. ARBITRATION
16.1 Mandatory Arbitration
16.2 Other Arbitration Agreements
16.3 Arbitration Between Association Members
16.4 Arbitration Involving Nonassociation Members
16.5 Same Firm
16.6 Timing
17. NONPAYMENT OF MLS FEES
17.1 Nonpayment of MLS Fees
17.2 Disputed Amounts
17.3 Reinstatement
18. CHANGES IN RULES AND REGULATIONS

MODELO DE REGLAMENTO PARA LAS MLS DE CALIFORNIA

1. AUTORIDAD. La Asociación Local de REALTORS® ("A.O.R.") puede mantener
una MLS para el uso de sus brokers y agentes que cuenten con licencia, que debe estar
sujeta a las normas de la AOR, y debe contar con reglamentos propios que deben ser
aprobadas por el Comité de Dirección de la AOR.

2. OBJETO. Una MLS es una herramienta mediante la cual los broker miembros de
la misma establecen relaciones legales con otros participantes mediante un contrato
marco unilateral de oferta de compensación y cooperación a otros broker participantes;
mediante ella se acumula la información y se distribuye para permitir a los participantes
autorizados a preparar valoraciones, analisis y otras estimaciones de valor de
propiedades para clientes compradores y vendedores; mediante la cual los participantes
que realizan valoraciones contribuyen a las bases de datos communes; y es un utilidad
para compartir de forma ordenada y diseminar la información de las propiedades en
venta entre los participantes para facilitarles un mejor servicio a sus clientes y al público
en general. El derecho a obtener compensación se deriva de la actuación del agente que
facilita el comprador, como participante en la compraventa o el alquiler.

3. COMITÉ DE LA MLS. La MLS sera dirigida por el Comité de la MLS de
acuerdos con las normas internas de la AOR (Asociación local de Realtors) y las reglas
aprobadas por el consejo de dirección de la MLS. Todas las acciones del comité de la
MLS deben ser aprobadas por el consejo de la AOR.

4. PARTICIPACION Y ACCESO AUTORIZADO
4.1 Participante. Un participante es cualquier individuo que lo solicita y es admitido
por la MLS, y cumple continuadamente los requisitos que se describen a continuación
como broker participante o tasador participante.
4.1.1 Broker Participante.Un broker participante es un participante que cumple con
los siguientes requisitos:
(a) El individuo o la empresa para la cual el individuo actúa como bróker o director,
cuenta con una licencia en vigor como bróker del estado de California.
(b) El individuo es un director, socio, directivo de la empresa, o director de una agencia
que actúa en nombre de los anteriores.
(c) El individuo o la empresa para la cual el individuo trabaja como broker tiene
autorización para ofrecer y aceptar compensaciones como broker inmobiliario.
(d) El individuo ha firmado un acuerdo por escrito por el cual se compromete al
cumplimiento de los reglamentos en vigor y de las modificaciones que se pudieran
introducir en el futuro.
(e) El individuo paga todas las cuotas de la MLS; y
(f) El individuo ha completado el programa de formación requerido, de un máximo de 8
horas, en los treinta días siguientes a su incorporación.
4.1.2 Participante Tasador. Un participante tasador es un participante que cumple
todos los requisitos siguientes:
(a) El individuo cuenta con una licencia válida como tasador del estado de California.
(b) El individuo es un director, socio, directivo de la empresa, o director de una oficina
que actúa en nombre de los anteriores.
(c) El individuo ha firmado un acuerdo por escrito por el cual se compromete al
cumplimiento de los reglamentos en vigor y de las modificaciones que se pudieran
introducir en el futuro.
(d) El individuo paga todas las cuotas de la MLS que le sean aplicables; y
(e) El individuo ha completado el programa de formación requerido, de un máximo de 8
horas, en los treinta días siguientes a su incorporación.
4.2 Suscriptor. Un suscriptor es cualquier individuo que lo solicita y es admitido por la
MLS, y cumple continuadamente los requisitos que se describen a continuación como
inmobiliario suscriptor o como tasador suscriptor.
4.2.1 Suscriptor Inmobiliario. Un suscriptor inmobiliario es un suscriptor que cumple
los siguientes requerimientos:
(a) El individuo cuenta con licencia con una licencia válida del estado de California
como bróker o como agente o comercial.
(b) El individuo está empleado o trabaja como comercial independiente con un broker
participante;
(c) El individuo ha firmado un acuerdo por escrito por el cual se compromete al
cumplimiento de los reglamentos en vigor y de las modificaciones que se pudieran
introducir en el futuro.
(d) El individuo paga todas las cuotas de la MLS que le sean aplicables; y
(e) El individuo ha completado el programa de formación requerido, de un máximo de 8
horas, en los treinta días siguientes a su incorporación
4.2.2 Suscriptor Tasador. Un suscriptor tasador es un suscriptor que cumple los
siguientes requerimientos:
(a) El individuo cuenta con licencia con una licencia válida del estado de California
como tasador.
(b) El individuo está empleado o trabaja como tasador independiente con un Tasador
participante;
(c) El individuo ha firmado un acuerdo por escrito por el cual se compromete al
cumplimiento de los reglamentos en vigor y de las modificaciones que se pudieran
introducir en el futuro.
(d) El individuo paga todas las cuotas de la MLS que le sean aplicables; y
(e) El individuo ha completado el programa de formación requerido, de un máximo de 8
horas, en los treinta días siguientes a su incorporación.
4.3 Usuarios Administrativos. Los usuarios administrativos son individuos con o sin
licencia, que trabajan bajo supervisión directa de un suscriptor o un participante y que
solo realizan trabajos administrativos y de secretaría que no precisan de una licencia
Inmobiliaria o un certificado como tasadores. Cada participante o suscriptor debe
facilitar una lista de todo el personal administrativo que trabaje para él como empleado
o como independiente, y debe notificar inmediatamente a la MLS de cualquier cambio,
adición o supresión de la lista.
4.4 Notificación de Agentes con Licencia. Cada participante debe facilitar a la MLS
una lista de todos los agentes o tasadores con licencia trabajando para él como
empleados a sueldo o colaboradores independientes, y deben informar de inmediato de
los cambios, añadidos o supresiones de la lista.
4.5 La Participación no es transferible. La participación en la MLS es a título
personal y no puede ser transferida o vendida a una empresa o a otro individuo.
Cualquier devolución de cuotas de la MLS es un asunto negociable está sujeta a
negociación entre aquellos que mantienen un acuerdo de colaboración o forma parte de
contrato de trabajo que mantiene con la empresa. Sin embargo, siempre y cuando el
primer participante está de acuerdos, la Asociación de REALTORs puede admitir que
una empresa designe una persona adicional sin aplicar una cuota adicional de ingreso.
La Asociación de Realtors puede asignar un cargo administrative por este servicio de
reasignar participantes dentro de la misma empresa.
4.6 Definición de Broker Anunciante. A los efectos de esta normative, el Broker
anunciante es un broker Participante que ha obtenido un encargo de venta por escrito
que le autoriza a actuar como agente en la venta o alquiler de una Propiedad o a
encontrar un comprador o un arrendatario. Siempre que esta normativa se refiera al
bróker anunciante, el término incluirá al suscriptor Inmobiliario o al suscriptor
trabajando con él, pero ello no le eximirá de sus responsabilidades como broker.
4.7 Definición de Broker Vendedor. A los efectos de esta normativa un broker
participante que actúa en cooperación con el broker anunciante aceptando la oferta de
compensación a cambio de encontrar un comprador o arrendatario. Cuando en estas
reglas se menciona al bróker vendedor el término incluye al agente suscriptor que
trabaja con el broker vendedor, pero ello no exime a éste de sus responsabilidades como
broker.
4.8 Definición de Tasador. A los efectos de estas reglas, el termino tasador se refiere a
los que lo sean como participantes, suscriptores o a título administrativo.

5. CUOTAS Y CARGOS de la MLS
5.1 Cuotas y gastos. El Comité de la MLS, con la aprobación del Comité de Dirección,
establecerá un cuadro de cuotas aplicables a la MLS, que pueden incluir los siguientes
gastos y cuotas:
5.1.1 Cuaota de entrada o de solicitud: Se puede aplicar una cuota de entrada o de
solicitud a los solicitantes, para los servicios de la MLS.
5.1.2 Cuota de Participación Colectiva: La cuota colectiva de un broker participante
puede calcularse en funcion de 1) el broker participante, más 2) el número de
comerciales que tendrán acceso a la MLS, ya cuenten con licencia de broker o de
comercial, que estén empleados o colaboren como agentes por cuenta propia. Si dentro
de la misma empresa hubiera más de un broker que decidiera actuar como participante,
el número de comerciales se emplearía una sola vez en el cálculo. Un broker
participante no está obligado a pagar cuotas por agentes que trabajen con él o con su
empresa si dichos agentes trabajan en otra agencia u oficina que no participa en la MLS.
Un tasador participante no está obligado a pagar cuotas por tasadores que trabajen con
él o con su empresa si dichos agentes trabajan en otra agencia u oficina que no participa
en la MLS.
5.1.3 Cuota de publicidad: Un broker participante pagará una cuota por cada
Propiedad que se publique en la MLS.
5.1.4 Cuotas de suscripción de publicación: El participante sera responsable de las
cuotas de suscripción de las publicaciones o libros de la MLS a las que se suscriba. El
participante no puede obtener más libros de la MLS que el número total de suscriptores
afiliados con el participante.
5.1.5 Cuotas de Acceso Informático: Las cuotas de acceso informático para cada
participante sera proporcional al número de suscriptores y comerciales o tasadores
afiliados con el participante, ya sean empleados o colaboradores independientes.
5.1.6 Certificado de No Uso. Los participantes pueden ser excusados de pago por los
conceptos 5.1.2 y 5.1.5 si certifican por escrito a la MLS que una persona de la oficina
se ocupa exclusivamente en la oficina de tareas que no requieren licencia
(administrativos, etc) o que el comercial o el tasador no utilizarán la MLS o la
información de la MLS en forma alguna. Si un comercial o tasador fuese encontrado
violando el Certificado de no Uso el participante tundra que pagar todas las cuotas
completas de la MLS, además de una citación y suspension o suppresion de los
derechos de participación al servicio.
5.1.7 Usuarios Administrativos. Los usuarios administrativos pueden estar sujetos a
cuotas de admisión, cuotas de acceso informático, y otras. El participante sera
responsible de las cuotas de sus administrativos.
5.1.8 Otras Cuotas. Se podrán aplicar otras cuotas razonablemente relacionadas con la
operación de la MLS.
5.2 Responsabilidad por Cuotas. En el caso de que la MLS permita que el suscriptor
pague directamente por sus cuotas de MLS, dichas cuotas deberán ser responsabilidad
exclusiva de dicho suscriptor con independencia de que esté afiliado con un participante
diferente. Esta sección no impide a los participantes a solicitor reembolso de cuotas de
MLS correspondientes a participantes actuales o pasado, o a establecer con suscriptores
acuerdos relatives al pago o devolución de cuotas.

6. ACUERDOS REGIONALES Y DE RECIPROCIDAD
Los Comités de las MLS pueden recomendar, con la aprobación del Comité de
Dirección, que la MLS alcance acuerdos de reciprocidad con otras Asociaciones de
REALTORS o Empresas de MLS que sean Propiedad 100% de otras asociaciones de
REALTORs, para permitir que los usuarios de las otras MLS puedan acceder a los
servicios de la MLS a cambio de servicios comparables a los usuarios de ésta. En el
caso de producirse acuerdos de este tipo, los participantes y suscriptores acuerdan
someterse a las reglas respectivas de la otra MLS que reciba y publique ofertas en virtud
de dicho acuerdos, y a cumplir dichas reglas cuando accedan a las bases de datos de la
otra MLS.

7. PROCEDIMIENTOS DE PUBLICACION
7.1 La publicación de propiedades está sometida a las reglas y reglamentos del
Sevicio. Cualquier propiedad publicada en el servicio está sometida a las reglas y
reglamentos del servicio.
7.2 Tipos de Contrato; Responsabilidad de la clasificación. El servicio aceptará los
encargos en exclusiva, agencia exclusive, abierto, según se define en la legislación del
estado de California a los cuales se someten los presentes reglamentos. Los encargos en
exclusiva que contienen excepciones por las cuales el propietario no tiene que pagar una
comisión si la propiedad se vende a individuos particulares debe clasificarse a los
efectos de esta normativa como encargo en exclusiva, pero el bróker no tiene que
notificar a todas las partes de las excepciones. Será responsabilidad del broker vendedor
y del suscriptor hacer la clasificación correctamente, y si es necesario, obtener el
asesoramiento jurídico para determinar la clasificación correcta. Al realizar la
clasificación del tipo de encargo, en broker anunciante certifica que el contrato es del
tipo que él designa. La MLS no es responsable de la verificación del tipo de encargo de
cualquier encargo que se publique. Sin embargo, la MLS puede tener el derecho de
obtener asesoramiento jurídico que determine si la clasificación del contrato es correcta,
y si el bróker anunciante no procediera a reclasificar de acuerdo con el resultado del
asesoramiento, la Asociación de Realtors tendrá el derecho de rechazar o suprimir
cualquier encargo en el que la clasificación esté realizada incorrectamente.
7.2.1 Alcance del Servicio; encargo de Servicios Limitados. Se considera encargo de
Servicios Limitados aquellos en los que el bróker anunciante, según el encargo, no
facilitará alguno o varios de los siguientes servicios:
(a) facilitar a los brokers vendedores información adicional con respecto a la Propiedad
que no se encuentre en la MLS, sino que sea el broker vendedor el que deba contactar
directamente al vendedor para ampliar la información.
(b) aceptar y presentar al vendedor ofertas de compra facilitadas por brokers
vendedores, sino que los propios brokers vendedores son los que deben presenter las
ofertas de compra directamente;
(c) asesorar al vendedor sobre las ofertas de compra;
(d) ayudar al vendedor en elaborar, comunicar o entregar contraofertas;
(e) participar en nombre del vendedor en las negociaciones dirigidas a la venta de la
Propiedad.
Dichos encargos de servicios limitados se identificarán con un código adecuado, (como
LS) pde manera que los brokers vendedores sean conscientes del alcance de los
servicios que el broker anunciante facilitará a su cliente, y la posibilidades para el
broker vendedor de que se le soliciten alguno o todos los servicios citados, antes de
iniciar los esfuerzos necesarios para mostrar o vender la propiedad,
7.2.2 Alcance del Servicio; Solo publicar en la MLS. Las ofertas “solo introducir en
la MLS” son ofertas para las cuales el broker anunciante no facilitará ninguno de estos
servicios:
(a) Facilitar a los brokers vendedores información adicional con respecto a la Propiedad
que no se encuentre en la MLS, sino que sea el broker vendedor el que deba contactar
directamente al vendedor para ampliar la información.
(b) aceptar y presentar al vendedor ofertas de compra facilitadas por brokers
vendedores, sino que los propios brokers vendedores son los que deben presenter las
ofertas de compra directamente;
(c) asesorar al vendedor sobre las ofertas de compra;
(d) ayudar al vendedor en elaborar, comunicar o entregar contraofertas;
(e) participar en nombre del vendedor en las negociaciones dirigidas a la venta de la
Propiedad.
Dichos encargos de servicios limitados se identificarán con un código adecuado, (como
EO) de manera que los brokers vendedores sean conscientes del alcance de los servicios
que el broker anunciante facilitará a su cliente, y la posibilidades para el broker
vendedor de que se le soliciten alguno o todos los servicios citados, antes de iniciar los
esfuerzos necesarios para mostrar o vender la propiedad,
7.2.3 Alcance del Servicio; Obligaciones Legales. Las clasificaciones sobre el alcance
del servicio que se incluyen en estas normas no afectan a las obligaciones que imponen
las leyes de California a los Inmobiliarios. La aceptación de las normas de la MLS no
implica necesariamente que dichas obligaciones hayan sido cumplidas.
7.3 Tipos of Propiedades; responsabilidad por la Clasificación. La MLS aceptará las
propiedades que cumplan las determinaciones de esta normativas, de los siguientes tipos
de Propiedad:
7.3.1 Residencial
7.3.2 Residencial en Alquiler
7.3.3 Parcelas
7.3.4 Fincas y Ranchos
7.3.5 Oportunidades de Negocio
7.3.6 Motel-Hotel
7.3.7 Mobilehomes (solo las que puedan vender los agentes)
7.3.8 Parques de Mobilehomes
7.3.9 Comercial en alquiler
7.3.10 Industrial
Será responsabilidad del broker vendedor y del suscriptor hacer la clasificación
correctamente, y si es necesario, obtener el asesoramiento jurídico para determinar la
clasificación correcta. Al realizar la clasificación del tipo de encargo, en broker
anunciante certifica que el contrato es del tipo que él designa. La MLS no es
responsable de la verificación del tipo de encargo de cualquier encargo que se publique.
Sin embargo, la MLS puede tener el derecho de obtener asesoramiento jurídico que
determine si la clasificación del contrato es correcta, y si el bróker anunciante no
procediera a reclasificar de acuerdo con el resultado del asesoramiento, la Asociación de
Realtors tendrá el derecho de rechazar o suprimir cualquier encargo en el que la
clasificación esté realizada incorrectamente.
7.4 Cumplimiento de la Ley del estado de California y de la legislación Federal.
Con independencia de cualquier especificación del presente reglamento, el servicio debe
aceptar cualquier Propiedad que esté obligado a aceptar según la legislación de
California o la legislación federal.
7.5 Obligación de Publicar. El broker participante está obligado a publicar todas las
propiedades en exclusive de propiedades de entre una y cuatro unidades de vivienda y
solares que se encuentren situados en el area de servicio de la MLS, en un plazo
máximo de 2 días laborables o 48 horas contadas desde la obtención de todas las firmas
necesarias para la validez del encargo. Sólo se deben publicar las que se encuentren en
dicho area. La publicación de los encargos abiertos o las que se encuentren fuera del
area de funcionamiento de la MLS no son obligatorios, pero el broker puede publicarlas
si lo desea.
7.6 Propiedades Exentas. Si el vendedor no permite la publicación en la MLS, el
broker debe enviar a la MLS un certificado firmado por el vendedor en ese sentido.
7.7 Area de Actuación. El area de Actuación de la MLS sera determinada por el
Comité de la MLS, sujeto a la aprobación de la AOR. Si la AOR ha alcanzado un
acuerdo de MLS Regional con otras MLS y ha agrandado su Area de Actuación como
parte de dicho acuerdo, la obligación relativa a la publicación se referirá al área total
correspondientes a la combinación de las areas de las MLS incluidas en el acuerdo.
7.8 Cambios en los datos de la oferta. Los brokers anunciantes deberán introducir
cualquier cambio en la información de la oferta, incluyendo los cambios en los precios u
otros cambios en el encargo de venta en un plazo máximo de 24 horas (sin contar fines
de semana y fiestas) a partir del momento en el que dichos cambios han sido recibidos
por el broker. Al introducir esos cambios en la información existente en la MLS, el
broker anunciante manifiesta que el encargo ha sido modificado por escrito o que el
broker ha obtenido autorización suficiente y por escrito, jurídicamente suficiente, para
hacer el citado cambio.
7.9 Retirada de la oferta antes de la cancelación del contrato. El broker anunciante
puede retirar la oferta de la MLS antes de la cancelación del encargo si ha recibido
autorización por escrito del vendedor para hacerlo. La MLS puede solicitar del broker
copia de la autorización por escrito. Los vendedores no tienen el derecho unilateral de
exigir a la MLS que retire la oferta sin la autorización del broker. Sin embargo, la MLS
se reserva el derecho de retirar la oferta de la MLS si el vendedor puede documentar que
su encargo con el broker anunciante ha terminado o ha quedado invalidado.
7.10 Contingencias. Deberá especificarse cualquier contingencia o limitación en
cualquier sentido de cualquiera de los términos de un encargo, y deberá notificarse a los
participantes.
7.11 Información en las ofertas publicadas en la MLS. Todas las ofertas publicadas
en la MLS deberán estar completas en todos sus aspectos, incluyendo el precio total de
venta, la fecha de caducidad del contrato, la comisión ofrecida a los otros brokers, y
cualquier otra información que se exija según las determinaciones del Comité de la
MLS y el Comité de Dirección de la AOR. Las ofertas que estén incompletas se
considerarán inadecuadas para su publicación en la MLS y están sujetas a su inmediata
retirada.
7.12 Oferta Contractual unilateral; Subagencia Opcional. Al publicar una
propiedad en la MLS, el broker anunciante participante hace una oferta marco unilateral
de compensación a los otros brokers participantes en la MLS de compensarles por sus
servicios en la venta de la propiedad. Excepto por las disposiciones incluidas en le
punto 15 más abajo, un broker participante debe especificar alguna compensación que
será pagada al agente del comprador o a un subagente, y la oferta de compensación debe
especificarse de una de las siguientes maneras o una combinación de ellas, (1) un
porcentaje del precio total de venta (2) una cantidad fija. Las cantidades que se ofrecen
como compensación en la MLS no deben estar sometidas a condiciones precedentes o
subsecuentes, o en alguna actuación, actividad o evento. La MLS se reserve el derecho
de suprimir cualquier oferta que tenga esto en cuenta. A voluntad del broker anunciante,
puede limitar la oferta solo para agentes del comprador o solo para subagentes, o hacer
la oferta para ambos. Tales limitaciones deben especificarse en la oferta publicada en la
MLS. La cantidad de compensación que se ofrece a los agentes de los compradores o a
los subagentes puede ser la misma o pueden ser diferentes, pero debe quedar claramente
especificado en la información que se publique. Los brokers anunciantes que deseen
ofrecer subagencia a otros brokers deben especificarlo de esa manera en la información
de la oferta, en caso opuesto no se considerará que se esté ofreciendo subagencia.
7.13 Aceptación de Oferta Contractual. La aceptación de la oferta (con o sin
subagencia) la realiza el broker vendedor al facilitar un comprador que finalmente acabe
comprando o alquilando la Propiedad. El pago de la compensación por el broker
anunciante al broker vendedor se devenga bien (1) en el momento final del ciere o (2) al
recibir el broker vendedor el dinero resultante de la renuncia a la compraventa por parte
del comprador o vendedor, o por la finalización de la compraventa. Con independencia
de lo anterior, el broker anunciante o el vendedor pueden retener las provisiones que
hayan podido retener del comprador o vendedor para el caso de renuncia de acuerdos
con los terminus del contrato privado, el encargo de compraventa, o cualquier otro
documento legal. Cualquier disputa entre los participantes derivada de esta sección
deberá ser arbitrada bajo la sección 16 de estas reglas, y no debe considerarse como
incumplimiento de la presenta regla.
7.14 Consentimiento para actuar como Agente Doble. Al ofrecer compensación y/o
subagencia a brokers vendedores, el broker anunciante no está dando por sentado de
forma automática que el vendedor haya consentido en que su broker pueda actuar como
agente de ambas partes, comprador y vendedor. Ningún broker puede actuar como
agente de ambas partes sin antes contactar con el broker anunciante y asegurarse de que
el propietario vendedor ha consentido la actuación como agente doble.
7.15 Venta de Herencias, Ejecuciones Judiciales, Quiebras e impagados
7.15.1 Venta de Herencias, Ejecuciones Judiciales, Quiebras e impagados. Los
honorarios que se ofrezcan a través de la MLS a agentes vendedores en relación con
herencias, ejecuciones judiciales, o quiebras, se referirá a las cantidades publicadas
siempre y cuando el agente vendedor facilite la compra que llegue a buen término y sea
aprobada por el juez en su caso. Si la oferta facilitada por el agente vendedor fuera
superada por derecho de retracto de terceros en el juzgado, el agente recibirá la
compensación especificada como compensación por operaciones pendientes de
confirmación o u.c.b. en la MLS.
7.15.2 Ventas que requieren aprobación del acreedor. Los honorarios que se
ofrezcan a través de la MLS a agentes por ventas que requieran aprobación del acreedor
(generalmente conocidas como “short sales”) se refieren a las cantidades publicadas
salvo que el agente anunciante indique en la MLS a) que la venta y los honorarios
brutos ofrecidos estén sujetos a la aprobación del acreedor y b) la cantidad y forma de
reducción de los honorarios ofrecido si el acreedor redujera la comisión total.
7.16 Cambios en la Oferta de Honorarios por el agente anunciante a todos los
agentes vendedores.
El agente vendedor puede ajustar de vez en cuando los honorarios que ofrece a los
agentes vendedores de la MLS, cambiando la información directamente o notificando a
la MLS del cambio. Cualquier cambio en los honorarios será efectivo tras la publicación
del mismo en la MLS, el primero que se produzca, ya sea en su formato informático o
en papel. En ningún momento podrá realizarse el cambio para un agente sin su
consentimiento después de que ésta haya entregado o transmitido por fax una oferta en
firme en nombre de un comprador o b) notifique al agente que publica ya sea en
persona, telefónicamente, por fax o por email, que el agente vendedor está en posesión
de una oferta firmada de un comprador potencial. Cualquier suspensión o modificación
de la oferta de honorarios entre agentes es de su exclusiva responsabilidad y no debe ser
publicada ni está sujeta en modo alguno al servicio.
7.17 Agente comprador o vendedor como propietario. Si un agente anunciante tiene
algún interés en una Propiedad cuya oferta se va a publicar en la MLS, debe advertirlo
en la MLS.
7.18 Propiedades con varias unidades de vivienda. Todas las propiedades que se
deban vender o hayan sido vendidas por separado deben publicarse de forma individual
en la MLS. Cuando se haya vendido una unidad, el agente anunciante debe introducir
los cambios correspondientes en la MLS.
7.19 Expiración, Extensión y renovación de las ofertas. Las ofertas deben retirarse
de la base de datos de la MLS en la fecha de expiración del mandato except en el caso
en el que quede extendido el mandato. El agente anunciante debe obtener autorización
por escrito antes de proceder a realizar la extensión. Cualquier renovación recibida tras
la expiración se considerará una nueva oferta y estará sujeta a las cuotas que le
correspondan como tal. En cualquier momento la MLS puede solicitar una copia de la
autorización, y si el agente no la facilitara en un plazo de 24 horas, la oferta será retirada
de inmediato de la MLS.
7.20 Suspensión de las ofertas, expulsión o renuncia.
7.20.1 Impago de las cuotas de la MLS; Renuncia. Cuando un participante sea
expulsado del servicio por impago de las cuotas o gastos de la MLS, o si el participante
renunciase al servicio, la MLS cesará de prestar sus servicios a dicho participante,
incluyendo la publicación en la MLS. Cuando una propiedad sea suprimida del servicio,
será responsabilidad exclusive de algente notificar al propietario que la Propiedad ya no
está publicada en la MLS.
7.20.2 Violación de las Normas de la MLS. Cuando un participe o suscriptor sea
suspendido o expulsado del servicio por violación de las normas de la MLS, la MLS
dejará de prestarle servicios, excepto por que se mantendrán las ofertas publicadas en
ese momento hasta su venta, retirada o expiración, y no serán renovadas más allá de la
fecha de expiración del contrato vigente en el momento de la expulsión. Cuando se
retiren las ofertas de acuerdos con estas provisiones, el agente será responsable de
notificar del hecho al propietario de que la oferta ya no se encuentra publicada en la
MLS.
7.21 No se controlan las comisiones u honorarios cobrados por los participantes.
La MLS no fijará, controlará, recomendará, sugerirá, o mantendrá porcentajes de
comisión u honorarios por los servicios que presten los participantes. Además, la MLS
no fijará, controlará, recomendará, sugerirá o mantendrá repartos fijos de comisiones u
honorarios entre los agentes participantes entre sí o con otros agentes no participantes.
7.22 Acuerdos de comisiones dobles o variables. Deberá declararse la existencia de
acuerdos de comisiones dobles o variables mediante un código o símbolo según los
estándares de la MLS. Una comisión doble o variable es aquella por la cual el vendedor
acuerda pagar una determinada comisión si la venta se realiza sin la colaboración de
otro agente, diferente de la que pagará si se realiza con la colaboración de otro agente, o
si se realiza a través de los esfuerzos del vendedor o propietario. El agente anunciante,
en respuesta a las preguntas de otros posibles agentes colaboradores, deberá declarar las
diferencias que resultarían en cada caso. Si el agente vendedor representa a un
comprador o arrendatario, debe manifestar dicha información a su cliente antes de que
éste realice una oferta.
7.23 Derechos del agente anunciante y presentación de contraofertas. El agente
anunciante tiene el derecho a participar en la presentación de cualquier contraoferta
hecha por el vendedor. El agente anunciante no tiene derecho de estar presente en
cualquier discusión o evaluación de la contraoferta por parte del comprador. Sin
embargo, si el comprador da instrucciones escritas al agente vendedor para que el
agente anunciante no esté presente cuando se presente la contraoferta, el agente
anunciante tiene derecho a examinar una copia de las instrucciones escritas del
comprador.

8. DOCUMENTACION, AUTORIZACIÓN; VERACIDAD DE LA INFORMACIÓN
8.1 Encargo de Venta y Autorización del Vendedor; PAntes de introducer una oferta
en el sistema, el broker anunciante debe obtener el acuerdo por escrito del vendedor,
concediendo al broker la autorización para (1) publicar y distribuir la información a los
miembros de la MLS (2) actuar como agente del vendedor (3) cumplir las normas del
sistema (4) facilitar noticia punctual de las modificaciones que surgieran en la oferta (5)
facilitar los datos de la venta (Ver Sección 10.1).
8.2 Documentación por escrito. Los brokers que publiquen sus ofertas en el sistema
deberán estar en posesión de un encargo de venta por escrito, que cuente con todas las
firmas necesarias para su completa validez. Solo podrán publicarse aquellos encargos
que creen una relación de agencia entre el vendedor y el broker. Al publicar una oferta
en el sistema, los brokers y agentes participantes manifiestan tener en su posesión
dichos contratos de agencia y el tipo de encargo de venta que especifiquen. El servicio
tiene el derecho de exigir una copia de dichos contratos y de verificar la existencia del
acuerdo y su adecuación, así como de la Autorización del Vendedor. Si el broker no
presentara dicha documentación en el plazo de 24 horas, el servicio podrá retirar
cualquier listado de la base de datos, con independencia de adoptar las medidas
disciplinarias que correspondan por incumplimiento de las normas de la MLS.
8.3 Veracidad de la Información; responsabilidad por la veracidad. Al publicar la
información en la MLS el broker manifiesta implícitamente la veracidad de la
información según su leal saber y entender. El broker anunciante debe esforzarse de
buena fe para determinar la exactitud de la información, y debe evitar publicar o
introducir información que sepa que es inexacta. A la recepción de la primera
publicación o descarga de la MLS el broker anunciante deberá realizar las correcciones
que correspondan. La MLS simplemente publica la información y no es responsable de
la verificación de la exactitud de la misma. No obstante, la MLS se resrva el derecho de
solicitar de los participantes la corrección de los datos, si tuviese constancia de
supuestas inexactitudes y determinase de hecho su existencia. Si un participante o
suscriptor no realizara las correcciones necesarias a su información, el participante
deberá indemnizar y exculpar al servicio de cualquier demanda, costas, daños o
pérdidas, incluso los gastos razonables de abogados y judiciales en que pudiera incurrir
la MLS como consecuencia de dichos errores. En ningún caso podrá considerarse a la
MLS como responsable ante otros participantes, suscriptores o terceros de cualquier
daño resultante de cualquier información publicada en la MLS, y cualquier otro daño no
podrá superar las cuotas pagadas por el anunciante.

9. PROCEDIMIENTOS DE VENTA
9.1 Visitas y Negociación de la propiedad. Las citas para mostrar la propiedades y las
negociaciones con el vendedor con respecto a propiedades anunciadas en la MLS se
realizarán a través del agente anunciante, salvo en las siguientes circunstacias:
(a) el agente anunciante autorice expresamente al agente vendedor para que trate
directamente con el propietario
(b) tras un esfuerzo razonable no se pudiera contactar con el agente anunciante en un
plazo de 24 horas. Sin embargo el agente anunciante puede suprimir esta excepción
advirtiéndolo expresamente mediante la MLS a todos los restantes agentes.
En el caso de que las visitas y negociaciones se deban tratar directamente con el
propietario, el agente anunciante debe indicarlo claramente en su oferta en la MLS.
9.2 Declaración de Existencia de Ofertas. El agente Anunciante, a petición de
compradores o agentes vendedores, podrá declarer la existencia de ofertas sobre la
Propiedad, con la autorización previa del propietario. En ese caso, el agente anunciante
deberá asímismo declarer si las ofertas las obtuvo él mismo, otro agente de su empresa,
o un agente vendedor de otra empresa.
9.3 Disposición para visita o inspección. El agente anunciante debe evitar equívocos
en relación con la posibilidad de accede a la propiedad para mostrarla a un cliente o para
inspección técnica.
9.4 Presentación de Ofertas. El agente anunciante debe facilitar la presentación de
ofertas con la mayor rapidez posible, o dar razones satisfactorias cuando no sea posible.
En el caso en el que el agente anunciante no vaya a participar en la presentación de
ofertas, deberá indicarlo claramente en la información de la oferta publicada en la MLS.
9.5 Entrega de Ofertas y Contraofertas. El agente anunciante deberá entregar al
propietario todas las ofertas que reciba, hasta que se haya producido una venta en firme,
except que se trate de una oferta prohibida por la ley, por decisión gubernamental, o por
tener instrucciones concretas del propietario en este sentido. El agente vendedor deberá
facilitar a su cliente comprador todas las ofertas y contraofertas hasta la aceptación.
9.6 Derechos del agente vendedor en la presentación de la oferta. El agente
vendedor tiene derecho de participar en la presentación de cualquier oferta que él haya
obtenido. El agente vendedor no tiene derecho a estar presente en cualquier discussion o
evaluación de dicha oferta entre el vendedor y su agente. Sin embargo, si el vendedor da
instrucciones por escrito a su agente solicitando que no esté presente el agente del
comprador en la entrega de su oferta, el agente del comprador deberá entregar su oferta
al agente del vendedor para su presentación. En ese caso, el agente vendedor podrá
exigir copia de las instrucciones escritas de propietario. Nada en esta sección limitará el
derecho del agente del vendedor a controlar el establecimiento de las citas necesarias
para realizar la presentación de ofertas.
9.7 Cambios en la oferta de compensación al agente vendedor. El agente vendedor
no puede utilizar los términos de una oferta de compra para intentar modificar los
términos de compartición de honorarios, ni supeditar la presentación de la oferta a la
aceptación de unos términos de compensación diferentes de los previamente publicados
en la MLS. Sin embargo, el incumplimiento de esta norma por parte de un agente
vendedor no exime al agente anunciante de presentar dicha oferta a su cliente.
9.8 Agente vendedor representándose a sí mismo. Si un agente desea comprar una
propiedad anunciada por otro agente, deberá advertir al agente anunciante que actúa en
nombre propio, antes de presentar su oferta.
(NOTA: Nada en estas reglas impide a ambos agentes alcanzar un acuerdos que
modifique las compensaciones anteriormente anunciadas.)

10. NOTIFICACIÓN DE VENTAS Y OTRA INFORMACIÓN A LA MLS
10.1 Notificación de Ventas. Las propiedades con ofertas aceptadas deben marcarse en
la MLS como “retiradas” en el plazo de 24 horas desde la aceptación de la oferta, salvo
en el caso en el que las negociaciones las llevase a cabo el agente vendedor de acuerdo
con el punto 9.1 en cuyo caso el agente vendedor debe notificar al agente anunciante en
dicho plazo, quien deberá a su vez notificar a la MLS en el plazo de 24 horas de la
notificación por el agente vendedor de la aceptación de la oferta. La propiedad quedará
publicada como “retirada” sin precio final ni plazos hasta el cierre definitivo, en cuyo
momento quedará marcada como “vendida” y se introducirá el precio final de venta en
las 24 horas siguientes al cierre (escritura), salvo que las negociaciones las llevase el
agente vendedor de acuerdo con el artículo 9.1. En este caso el agente vendedor deberá
notificar al agente anunciante de la situación de la propiedad como “vendida” y del
precio de venta en un plazo de 24 horas desde la venta, y el agente vendedor deberá
comunicar el cambio de situación y el precio de venta a la MLS en un plazo de 24 horas
tras recibir la comunicación del agente vendedor.
El agente del vendedor que no hubiese publicado la oferta en la MLS siguiendo las
instrucciones del vendedor, podrá no obstante introducir los datos de la venta una vez
realizada.
10.2 Retirada de las ofertas for negarse o no hacer los cambios de situación en el
tiempo marcado. La MLS puede retirar cualquier oferta de la MLS cuando el agente
responsable no haya informado del cambio de situación a tiempo. Antes de hacerlo, el
agente deberá ser advertido de manera que pueda informar a su cliente.
10.3 Información de cancelación de la venta de un inmueble retirado.- Reporting
Cancellation of Pending Sale. En el caso de que una venta no se complete, la oferta
debe ser reactivada de inmediato siempre y cuando siga en vigor el encargo.
10.4 Negativa de Venta. Cuando el propietario de cualquier Propiedad anunciada en
la MLS se niegue a aceptar una oferta por escrito que cumpla los terminus y
condiciones solicitadas en el anuncio, dicho hecho se deberá comunicar de inmediato a
la MLS y a todos los participantes.

11. PROPIEDAD DE LA INFORMACIÓN DE LA MLS Y COPYRIGHTS
11.1 Definición del término “Información de la MLS”. El término “Información de
la MLS” incluye, pero no está limitado, la base de datos, la impresión de la misma, y
todas sus publicaciones.
11.2 Definición del término “Información de las propiedades en la MLS”.
"Información de las Propiedades en la MLS” se refiere a aquella parte de la información
de la MLS que incluye la información de propiedades a la venta y restante información
relacionada con dichas propiedades.
11.3 Definición del término “Información de Testigos de Mercado de la MLS”.
"Testigos de Mercado en la MLS” se refiere a la porción de la información de la MLS
que incluye información de propiedades que ya no están en Mercado, de propiedades
vendidas y de valoraciones de propiedades que ya no están a la venta, y de todos los
índices e información relativa a la propiedades ya vendidas.
11.4 Autorización para introducir propiedades en la información de la MLS. Al
introducir una Propiedad en la MLS los participantes y suscriptores manifiestan
implícitamente que han sido autorizados para hacerlo, y que autorizan a la MLS a
incluir esa información en la base de datos que cuenta con sus derechos de Propiedad.
Al publicvar la información los agentes manifiestan implicitamente que cuentan con
autorización para informar sobre los precios y terminus de la oferta, que cuentan con
autorización para hacerlo y autorizan a la Asociación de Realtor a incluir esa
información en su MLS.
11.5 Imágenes en la MLS. Al publicar en la MLS las imágenes realizadas por el
participle o suscriptor, concede a la MLS y a los restantes participantes o suscriptores el
derecho a reproducer y distribuir las imagenes de acuerdos con estas reglasmentaciones.
11.6 Titularidad de los derechos. Todos los derechos, titularidad, e intereses de cada
copia de la información de las propiedades pertenecen a la Asociación de Realtors. La
AOR se reserva el derecho a ceder la información o parte de ella a cualquier entidad de
acuerdos con los terminus que sean aprobados por el Consejo de Dirección de la MLS.
11.7 Suscripción a las publicaciones de la MLS. Cada participante tiene derecho a
suscribirse al número de copias suficiente de la publicación de la información de la
MLS para facilitar a cada suscriptor una copia de dicha publicación. Los participantes y
los suscriptores adquieren solamente el derecho de usar dicha publicación de acuerdos
con estos reglamentos. Los usuarios administrativos solo pueden tener acceso a la
información bajo la dirección y supervision del participante o suscriptor. Los usuarios
administrativos no pueden facilitar información o datos a otras personas que no sean en
participle o el suscriptor bajo el cual esté registrado

12. PROHIBICIONES Y REQUISITOS
12.1 Notificación de sanciones del California Department of Real Estate (DRE) o
del California Office of Real Estate Appraisers (OREA). Los participles y
suscriptores están obligados a notificar en el plazo de 24 horas de cualquier acción
iniciada por el DRE o el OREA contra el participle, suscriptor o cualquier otro miembro
con licencia afiliado con ellos, incluso cualquier decision final que pudiera restringir,
suspender o revocar el uso de la licencia como agente Inmobiliario o tasador, de la
empresa bajo la cual trabaja.
12.2 Violación de la ley. Si un participante, suscriptor, tasador, o cualquier otro
profesional con licencia afiliado a los anteriores, cometiera un delito o violara la
legislación inmobiliaria del estado o la legislación aplicable a los tasadores, se
considerará que viola la presente sección. Sin embargo no se considerará culpable en
tanto no cuente con sentencia en firme o resolución de la jurisdicción competente.
12.3 Supervisión de los profesionales con licencia y tasadores. Además de los
requisitos de notificación descritos en el punto 12.1, un participante no podrá permitir a
ningún professional que haya perdido su licencia usar la MLS en modo alguno, salvo
que la restricción de la licencia a la que se encuentre sujeto no incluyera dicho uso.
12.4 Ofertas de servicio al propietario de una propiedad publicada en la MLS.
Los Partícipes y suscriptores no podrán contactar con los propietarios salvo que lo
hagan siguiendo las previsions del Artículo 16 del Código Ético de la NAR y sus
interpretaciones. El objetivo de esta norma es proteger a los propietarios evitándoles
llamadas no deseadas, visitas y mensajes, antes de la expiración del contrato, por parte
de brokers y comerciales que buscan obtener el encargo una vez que el actual haya
expirado. Esta norma también busca proteger a los brokers y agentes y asegurarles que
los restantes brokers y agentes no intentarán convencer al propietario de que rompan el
contrato, o interferirán con sus esfuerzos de venta.
12.5 Mal uso de los Comentarios. Los participes y suscriptores no pueden usar los
comentarios de una propiedad para perjudicar a otros agentes, o para facilitar otra
información que no sea la necesaria para la comercialización de la Propiedad.
12.6 Carteles de “Se Vende”. En la Propiedad solo se pueden poner los cartels de “Se
vende” del broker.
12.7 Carteles de “vendido” y uso del término “Vendido”. Solo los brokers partícipes
o los agentes suscriptores que participaron en la transacción como anunciante o como
vendedor pueden declarar haber “vendido” la Propiedad. Para poner el cartel de
“vendido” antes de la formalización de la escritura, el broker vendedor debe contar con
el permiso del broker anunciante. Sin embargo, esta sección no prohibe a un brker
anunciar los precios delas propiedades vendidas en una zona una vez que la información
de la venta haya sido publicada, siempre y cuando el anuncio no induzca a confusion,
insinuando que el agente haya participado en la transacción salvo que así haya sido, y
siempre que el anuncio presente una “imagen realista” de acuerdos con el sentido del
Artículo 12 del Código Ético de la NAR, y sus reglamentos e interpretaciones.
12.8 Publicidad de las propiedades introducidas en la MLS. El Broker anunciante es
el único que puede hacer publicidad de la propiedad, salvo las provisiones incluidas en
el apartado 12.16 relativo a la publicación en internet.
12.9 Limitaciones en el uso de las informaciones de la MLS o de la Asociación en
la publicidad. Se permite el uso de “informes estadísticos” o informes sobre
propiedades vendidas o comparables, de la Asociación de Realtors o de la MLS,
siempre y cuando se indique con exactitude las fechas a las que dichos inormes se
refieran.
12.10 Normas de Conducta sobre Publicidad falsa o engañosa. Los participantes y
suscriptores evitarán realizar publicidad falsa o engañosa, incluyendo la relative a la
relación del participle com la MLS, el propio servicio, o cualquier Propiedad publicada.
Los participles y suscriptores darán una imagen verdadera en sus anuncios, incluyendo
las URLs y nombres de dominios que utilicen, y los participles y suscriptores deben
evitar:
A) utilizar de forma engañosa o sin la debida autorización en sus webs partes de otras
webs o servicios
b) manipular (por ejemplo presentando contenido desarrollado por otros) contenidos
que produzcan una imagen engañosa
c) utilizar de forma engañosa metatags, palabras clave, o cualquier otros métodos para
atraer de forma engañosa el tráfico de clientes.
12.11 Uso de la Información de la MLS Teniendo en cuenta que el objetivo de la ML
es la venta de las propiedades y la oferta de compensación a otros agentes colaboradores
miembros de la MLS con el único objetivo de vender la Propiedad, y que los
vendedores de propiedades no tienen autorización de difundir la información para
ningún otro objetivo, los miembros de la MLS tienen expresamente prohibida la
difusión de la información para cualquier otro uso que no sea anunciar la venta de la
propiedad ante compradores potenciales de buena fe, o apoyas la valoración en los
términos permitidos por los siguientes puntos 12.14 a 12.16. Cualquier otro uso de la
información que contradiga dichas secciones quedan expresamente prohibidas. Nada en
esta sección, sin embargo, limita el derecho de la Asociación de Realtors a llegar a
acuerdos de cession de la información con miembros de la MLS, o con terceras partes
interesadas en el uso de dicha información.
12.12 Confidentiality of MLS Information. Any information provided by the service
to the participants and subscribers shall be considered and treated as confidential by
participants and subscribers and shall be for the exclusive use of the participants and
subscribers for purposes described in Sections 2, 12.7, 12.11, 12.14, 12.15, 12.16 and
this section. Participants and subscribers shall at all times maintain control over and
responsibility for each copy of any MLS compilation leased to them by the A.O.R. and
shall not distribute any such copies to persons other than participants and subscribers.
Participants and subscribers are responsible for the security of their passcodes and shall
not give or allow use of or make available their pass codes to any person. Participants
and subscribers may reproduce or display the information as provided in these rules.
12.12.1 Clerical Users. Clerical users may have access to MLS information solely
under the direction and supervision of the participant or subscriber. Clerical users may
not provide any MLS information to persons other than the participant or subscriber
under whom they are registered. Access by clerical users to the data base is solely for
clerical and administrative functions for the participant or subscriber under whom the
clerical user is registered.
12.13 Access to Comparable and Statistical Information. A.O.R. members who are
actively engaged in real estate brokerage, management, mortgage financing, appraising,
land development, or building, but who do not participate in the service, are nonetheless
entitled to receive, by purchase or lease, all information other than current listing
information that is generated wholly or in part by the MLS including comparable
information, sold information, and statistical reports. This information is provided for
the exclusive use of A.O.R. members and individuals affiliated with A.O.R. members
who are also engaged in the real estate business and may not be transmitted,
retransmitted or provided in any manner to any unauthorized individual, office or firm
except as otherwise specified in these rules and regulations.
12.14 Display. Subject to Sections 12.15 and 12.16 broker participants and r.e.
subscribers shall be permitted to display the MLS compilation in either electronic or
printed format to specifically identified and bonafide prospective purchasers only in
conjunction with their ordinary business activities of attempting to locate ready, willing
and able buyers for the properties described in said MLS compilation. Broker
participants and r.e. subscribers shall be permitted to display the MLS compilation in
either electronic or printed format to specifically identified and bonafide sellers or
prospective sellers only in conjunction with their ordinary business activities in listing
properties. Appraiser participants and appraiser subscribers shall be permitted to
display the MLS compilation to the person requesting the appraisal only in conjunction
with their ordinary business activities of producing a written appraisal. Such displays
under this section shall be only in the immediate presence of the MLS participant or
subscribe.
12.14.1 Clerical Users. Clerical users are expressly prohibited from displaying or
distributing MLS information to anyone other than the participant or subscribers under
whom the clerical user is registered.
12.15 Reproduction. "Reproduction" shall include, but not be limited to, making
photocopies, computer printouts, electronic transfers (including email), or downloading
of MLS data or compilations. Participants and subscribers or their affiliated licensees
shall not reproduce any MLS compilation or any portion thereof except as provided in
Section 12.16 and in the following limited circumstances:
12.15.1 Copies to Prospective Purchasers. Broker participants and r.e. subscribers
may reproduce from the MLS compilation, and distribute to prospective real estate
purchasers, copies of those portions of the MLS compilation consisting only of a
description of the property, including the address, features, financing and price.
12.15.2 Information Reproduced. Unless the participant or subscriber obtains prior
written consent from the listing broker, the information reproduced pursuant to this
section shall not include the following:
(a) Property owner's name, phone number, and address (if different than the listed
property);
(b) Instructions or remarks intended for cooperating brokers, including but not limited
to showing instructions or security references (ex: lock box, burglar alarm or security
system, vacancies) regarding the listed property:
(c) Type of listing;
(d) Compensation or bonuses offered to cooperating brokers.
(e) Other information that goes beyond a description of the property.
12.15.3 Copies for Appraisals. Participants and subscribers may reproduce from the
MLS compilation, and attach to an appraisal as supporting documentation copies of
those portions of the MLS compilation consisting only of such information on
properties necessary to support a written appraisal or estimate of value on a particular
property.
12.15.4 Downloading into Computers. Participants and subscribers may download
MLS information into a computer or computer system as long as:
(a) Access to the computer or computer system receiving the information is strictly
limited to authorized participants, subscribers and clerical users as defined in these
rules; and
(b) The information is only retransmitted to the participants, subscribers and clerical
users authorized to access the computer or computer system by these rules; and
(c) The information is not reformatted or used to create another product except as may
be used by the participant or subscriber who downloaded the data and such use strictly
complies with sections 12.7, 12.11, 12.15 and 12.16.
12.15.5 Sold Information. Individuals legitimately in possession of current listing
information, sold information, comparables or statistical information may utilize such
information to support an estimate of value on a particular property for a particular
client. However, only such information that the MLS has deemed to be nonconfidential
and necessary to support the estimate of value may be reproduced and attached to the
report as supporting documentation. Any other use of such information is unauthorized
and prohibited by these rules and regulations.
12.16 Use of Active Listing Information on Internet. [Also known as Internet Data
Exchange ("IDX")](a) Subject to paragraphs (b) through (l) below, and
notwithstanding anything in these rules and regulations to the contrary, participants and
subscribers may display on their public websites aggregated MLS active listing
information through either downloading and placing the data on the participant or
subscriber's public access websites or by framing such information on the MLS or
association public access website (if such a site is available).
(b) The listing brokers' consent for such internet display is presumed, in satisfaction of
Rule 12.8, unless a listing broker affirmatively notifies the MLS that the listing broker
refuses to permit display on either on a blanket or on a listing-by listing basis. Listing
brokers that refuse to permit other MLS participants or subscribers to display their
listing information on a blanket basis may not display MLS active listing information of
other brokers' listings.
(c) Participants and subscribers shall not display confidential information fields, as
determined by the MLS in the MLSs' sole discretion, such as that information intended
for cooperating brokers rather than consumers.
(d) All listings on a participant or subscriber's site displayed by framing or other
electronic means, shall identify the name of the listing firm and the name of the listing
agent in a manner designed to easily identify such listing firm or agent.
(e) Participants and subscribers shall not modify the information displayed pursuant to
these MLS rules.
(f) Information displayed shall indicate the source of the information being displayed
and the most recent date updated. Participants and subscribers shall update all
downloads and refresh all data at least once every seven [7] days;
(g) Sharing of the MLS compilation with any third party not authorized by the MLS is
prohibited. Participants and subscribers shall indicate on their websites that the
information being provided is for consumers? personal, non-commercial use and may
not be used for any purpose other than to identify prospective properties consumers may
be interested in purchasing.
(h) Participants' and subscribers' websites must protect MLS data from misappropriation
by employing reasonable efforts to monitor for an prevent "scraping" and other
unauthorized accessing, reproduction or use of the MLS database.
(i) Listings or property addresses of sellers who have directed their listing brokers to
withhold their listing or their property address from display on the Internet (including,
but not limited to, publicly-accessible websites or VOWs) shall not be accessible via
IDX sites. This does not preclude listing participants or subscribers from displaying on
their IDX sites or their other website(s) the listing or property address of consenting
sellers.
(j) Not all listings from the MLS must be displayed as long as any exclusions from
display on participants' and subscribers' IDX sites are based on objective criteria, e.g.
type of property, listed price or geographical location.
(k) No portion of the MLS database shall be distributed, provided to or made accessible
to any person except as provided for in these rules and/or in the National Association of
REALTORS® IDX policy.
(l) When displaying listing content, a participant's or subscriber's website must clearly
identify the name of the brokerage firm under which they operate in a readily visible
color and typeface.
12.16.1 Notification by Authorized Participants and Subscribers.
Participants and Subscribers partaking in the display of MLS active listing information
of other brokers' listings pursuant to Section 12.16 must notify the MLS before
displaying said MLS active listing information and must make their website directly
accessible to the MLS and other MLS participants for purposes of monitoring/ensuring
compliance with applicable rules and policies.
12.16.2 Right to Charge for Download. The MLS has the right to charge the costs
of adding or enhancing its downloading capacity to Participants and Subscribers who
request downloading of listing information pursuant to Section 12.16.
12.17 Applicability of Rules to MLS or Association. Nothing in these rules shall
limit the right of the A.O.R. or MLS to enter into licensing agreements with third parties
for use of the MLS compilations or any portion thereof in accordance with terms
approved by the Board of Directors.
12.18 Listing Broker's Right to Opt Out of Internet Advertising of MLS
Information. If the A.O.R. advertises MLS information on the Internet or licenses
MLS information for advertising on the Internet, the listing broker also shall have the
right to opt out of such advertising in accordance with the MLS's procedures for opting
out. The listing broker shall have the right to refuse to have listings displayed on a
blanket basis or on a listing by listing basis in accordance with Section 12.16 by
affirmatively notifying the MLS in accordance with the MLS procedures for opting out.
Notwithstanding any thing in these rules and regulations to the contrary, the A.O.R.
reserves the right to determine whether to provide Internet advertising services and
whether such services are to be made available to non-A.O.R. members.
12.19 Website Name and Status Disclosure. MLS participants' firm websites shall
disclose the firm's name and state(s) of licensure in a reasonable and readily apparent
manner. Websites of subscribers affiliated with a participant's firm shall disclose the
firm's name and the subscriber's state(s) of licensure in a reasonable and readily
apparent matter.
12.20 Use of the Terms MLS and Multiple Listing Services. No MLS participant or
subscriber shall, through the name of their firm, their URLs, their e-mail addresses, their
website addresses, or in any other way represent, suggest, or imply that the individual or
firm is an MLS, or that they operate an MLS. Participants and subscribers shall not
represent, suggest, or imply that consumers or others have direct access to MLS
databases, or that consumers or others are able to search MLS databases available only
to participants and subscribers. This does not prohibit participants and subscribers from
representing that any information they are authorized under MLS rules to provide to
clients or customers is available on their websites or otherwise.

13. LOCKBOXES
13.1 Eligibility for Lockboxes. MLS participants and subscribers are eligible for
lockbox privileges if they otherwise qualify under this section. Clerical users are not
eligible for lockbox privileges. MLS participants and subscribers shall be eligible to
hold a lockbox key provided:
(a) The key holder signs a lease agreement with the MLS.
(b) The participant to which the key holder is licensed cosigns the lease agreement with
the MLS.
(c) The key holder continues to comply with all MLS rules relating to lockbox keys.
(d) The key holder and participant to whom the key holder is licensed remain eligible
for MLS services.
13.2 Key Use and Service. Keys may not be used under any circumstances by anyone
other than the key holder, including, but not limited to, lending, borrowing or sharing
keys with others. The MLS is not obligated to provide service on keys or lock boxes to
individuals who are not the registered lessee or owner of the component.
13.3 Temporary Keys. If the MLS uses electronic lockbox programmers or keypads,
a participant may purchase or lease additional programmers or keypads (the
Responsible Keyholder) to be issued on a temporary basis to other keyholders in the
participant's firm in the event their programmer or keypad becomes non-functional
outside normal business hours or under circumstances where a replacement programmer
or keypad is not reasonably available from the MLS. Whenever the Responsible
Keyholder issues a temporary key, the Responsible Keyholder shall advise the MLS in
writing that the programmer or keypad has been issued, to whom, and the date and time
of issuance within forty-eight (48) hours. The Responsible Keyholder shall also advise
the MLS in writing within forty-eight (48) hours after possession of the previously
issued programmer or keypad has been reassumed.
13.4 Accountability. Key holders must account for keys at the time of any inventory
conducted by the MLS or at any time requested by the A.O.R. Key holders who cease
to participate or subscribe to the MLS shall return all key(s) in their possession to the
MLS. Failure to return a key(s) will subject the key holder and/or the key holder's
participant to fines and penalties and to being responsible for all costs incurred by the
MLS to secure the lock box key system as a result of the failure to return the key(s).
13.5 Deemed Unaccountable. Keys shall be deemed unaccounted for if a key holder
refuses or is unable to demonstrate that the key is within the key holder's physical
control.
13.6 Written Authority. Participants and subscribers shall not place a lockbox on a
property without written authority from the seller and occupant if other than the seller.
Inclusions in MLS compilations cannot be required as a condition of placing lockboxes
on listed property.
13.7 Listing Broker's Permission. No participant or subscriber may enter a property
with or without a lockbox without the listing broker's permission. Such permission may
be granted by the listing broker by specifying permission to use the lockbox through the
MLS. Appraiser participants are expressly prohibited from using lockbox keys to enter
a property without either the owner's or listing broker's permission.
13.8 Unaccountable Keys. Key holders and participants cosigning with a key holder
shall immediately report lost, stolen or otherwise unaccountable keys to the A.O.R.
13.9 Deposits. All key holders shall be required to give the MLS deposits in
accordance with the deposit schedule adopted by the MLS Committee and approved by
the Board of Directors. Key holders shall forfeit the deposits if the key is lost, stolen or
unaccounted for. Key holders shall not be entitled to any interest on their deposits. The
MLS is not obligated to refund deposits to individuals who are not the registered lessee
or owner of the key.
13.10 Rules Violations. Failure to abide by rules relating to lockboxes as set forth in
this section or failure to abide by the key lease agreement may result in discipline as
provided in sections 14 and 15 of these rules, in addition to loss of or restriction on all
lockbox and key privileges.
13.11 Right to Limit Access. The MLS reserves the right to refuse to issue a key or
limit access to lockboxes if, in its sole discretion, it determines the security of the
system would be compromised by issuing such keys or granting access to lockboxes.

14. VIOLATIONS OF RULES AND REGULATIONS
14.1 Grounds for Disciplinary Action and Sanctions. After a hearing by a hearing
panel as provided in the California Code of Ethics and Arbitration Manual, the Board
of Directors may take disciplinary action and impose sanctions against any participant
and subscriber:
(a) For violation of any MLS rule;
(b) On the participant's or subscriber's being convicted, adjudged, or otherwise recorded
as guilty by a final judgment of any court of competent jurisdiction of (1) a felony, or
(2) a crime involving moral turpitude, or (3) on a determination by any court of
competent jurisdiction, or official of the State of California authorized to make the
determination, that the participant or subscriber violated a provision of the California
Real Estate Law or a Regulation of the Real Estate Commissioner or the laws relating to
appraisers or a regulation of the OREA.
(c) For any violation of subsection (a) by any person, including but not limited to a
clerical user or a salesperson, who is not a participant or subscriber but is employed by
or affiliated with such participant or subscriber and was providing real estate related
services within the scope of the participant's or subscriber's license. Lack of knowledge
by the participant or subscriber of such salesperson's conduct shall only go to mitigation
of discipline imposed.
(d) For any violation of the N.A.R. Code of Ethics while a member of any Association
of REALTORS®.
14.2 Sanctions. Sanctions or disciplinary action for violation of an MLS Rule may
consist of one or more of those specified in the California Code of Ethics and
Arbitration Manual.
14.3 Citations. The MLS Committee, subject to approval of the Board of Directors,
may implement a schedule of fines for certain MLS rules violations and direct staff to
issue citations for the specified MLS rules violations and implement a procedure
whereby the participant and subscriber receiving the citation may either pay the amount
specified on the citation or request a full hearing in accordance with the procedures set
forth in the California Code of Ethics and Arbitration Manual.

15. PROCEDURES FOR MLS RULES HEARINGS
All MLS rules hearings shall be processed in accordance with the California Code of
Ethics and Arbitration Manual as from time to time amended which is hereby
incorporated by reference. Failure to abide by the procedures of the California Code of
Ethics and Arbitration Manual shall be a violation of these MLS rules.

16. ARBITRATION
16.1 Mandatory Arbitration. By becoming and remaining a participant or subscriber
in the MLS, each participant and subscriber agrees to submit disputes arising out of the
real estate business which also arises out of, or is in conjunction with, any listing filed
with the MLS or any appraisal, to binding arbitration with any other participant or
subscriber of this MLS, or participants or subscribers of any other MLS who are
authorized to have access to this MLS under Section 6 of these rules. Such arbitrations
shall be governed by the California Code of Ethics and Arbitration Manual as from
time to time amended which is hereby incorporated by reference. This shall be deemed
an arbitration agreement within the meaning of Part 3, Title 9 of the California Code of
Civil Procedure. Failure to submit to arbitration as provided herein shall be a violation
of these MLS rules.
16.2 Other Arbitration Agreements. Notwithstanding any other provision of these
rules, if any participant or subscriber enters into an agreement (either before or after a
dispute arises) with another participant or subscriber to arbitrate a dispute utilizing non-
Association facilities, such persons are not bound to arbitrate the dispute covered by
such agreement under these rules utilizing A.O.R. facilities.
16.3 Arbitration Between Association Members. Notwithstanding any other provision
of these rules,
(a) If all disputants are members of the same Association of REALTORS®, they shall
arbitrate at that Association of REALTORS® in accordance with its rules.
(b) If the disputants are members of different Associations of REALTORS®, they shall
arbitrate in accordance with any applicable regional or shared professional standards
agreement. In the absence of such an agreement, the disputants remain obligated to
arbitrate at the California Association of REALTORS® (C.A.R.) in accordance with the
C.A.R. Interboard Arbitration Rules.
16.4. Arbitration Involving Nonassociation Members. Notwithstanding any other
provision of these rules:
(a) If all disputants are nonassociation members and they receive MLS services through
the same A.O.R., they shall arbitrate at the A.O.R. unless the A.O.R. participates in a
regional MLS, in which case, they shall arbitrate in accordance with any applicable
regional agreements between the A.O.R. and the regional MLS.
(b) If one or more of the disputants are nonassociation members and all disputants
receive MLS services through the same A.O.R., they shall arbitrate at the A.O.R. unless
the A.O.R. participates in a regional MLS, in which case, they shall arbitrate in
accordance with any applicable regional agreements between the A.O.R. and the
regional MLS.
(c) If one or more of the disputants are nonassociation members and the disputants
receive MLS services through different A.O.R.s and the A.O.R.s participate in a
regional MLS, they shall arbitrate in accordance with any applicable regional
agreements between the A.O.R.s and the regional MLS.
(d) In the absence of a regional agreement regarding the location of the arbitration, any
dispute under subsection (a)-(c) may be conducted at any A.O.R. where the
respondent(s) holds association membership or receives MLS services.
16.5 Same Firm. Arbitration between persons from the same firm shall not be
available and is not mandated by these rules unless covered by arbitration rules relating
to the obligations of A.O.R. members to arbitrate.
16.6 Timing. For purposes of this Section 16, the duty to arbitrate shall be determined
when facts giving rise to the dispute occurred. Therefore, a participant or subscriber
shall have a duty to arbitrate if the person was an MLS participant or subscriber when
facts giving rise to the dispute occurred. Termination of MLS participation or
subscription shall not relieve the arbitration duty under this section for disputes that
arose when the person was an MLS participant or subscriber. Requests for arbitration
must be filed within one hundred and eighty (180) days after the closing of the
transaction, if any, or after the facts constituting the matter could have been known in
the exercise of reasonable diligence, whichever is later.

17. NONPAYMENT OF MLS FEES
17.1 Nonpayment of MLS Fees. If MLS fees, fines, charges or other amounts owed
the MLS are not paid within one month after the due date, the nonpaying participant
and/or subscriber's MLS services shall be subject to suspension until such outstanding
amounts are paid in full. The MLS may suspend MLS services under this section
provided the MLS gives the participant and/or subscriber at least twenty (20) calendar
days prior notice of the proposed suspension date. Such notice may be included with
the original billing statement for MLS fees, fines or charges or any time thereafter. In
the event the amounts owed remain unpaid for three months after the due date, the
nonpaying participant and/or subscriber's MLS services shall automatically terminate
regardless if notice of such termination is given.
17.2 Disputed Amounts. If a participant and/or subscriber disputes the accuracy of
amount owed, the participant and/or subscriber may request a hearing before the Board
of Directors. In order to request such a hearing, the participant and/or subscriber must
first pay the disputed amount in whole which may be refunded in whole or part in
accordance with the Board of Directors' determination. Hearings under this section
shall be conducted in accordance with the California Code of Ethics and Arbitration
Manual. In the event the Board of Directors confirms the accuracy of the amount owed,
the participant and/or subscriber shall also be subject to paying interest at the rate of ten
(10%) per annum on such past due amounts.
17.3 Reinstatement. Any participant and/or subscriber whose MLS services have
been terminated for nonpayment of MLS fees may reapply for participation in the
MLS. However, prior to being granted access, such participant and/or subscriber must
pay all fees applicable to new applicants and all past due amounts owed, including
paying interest at the rate of ten (10%) per annum on such past due amounts.
The following provision has not been formally adopted by the C.A.R. Board of
Directors, but if Article XVII, Section 1 of the C.A.R. Model Bylaws is not adopted,
include the following Section:

18. CHANGES IN RULES AND REGULATIONS
The rules and regulations of the MLS may be amended by a two-thirds vote of all
members of the MLS Committee, subject to approval by the Board of Directors.Any
changes to these rules and regulations which are mandated by the National Association
of REALTORS® shall automatically be incorporated into these rules and regulations
and do not require MLS Committee or Board of Directors approval.